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VINO11: Vale a Pena Investir no Fundo Imobiliário VINI OFFICES?

O VINO11, também conhecido como VINCI OFFICES, é um fundo imobiliário focado em lajes corporativas. Com uma cota atual de R$ 4,61 e um dividend yield de 14,27%, ele chama a atenção de investidores em busca de rendimentos atrativos. No entanto, o fundo está sendo negociado com um desconto de 56% em relação ao seu valor patrimonial (PVP de 0,44) e enfrenta desafios como alta vacância e desvalorização recente. Neste post, vamos analisar se vale a pena investir no VINO11.

Dados Principais do VINO11

• Nome: VINI OFFICES (VINO11)
• Preço da Cota: R$ 4,61
• Dividend Yield (DY): 14,27%
• PVP (Preço sobre Valor Patrimonial): 0,44 (56% de desconto)
• Liquidez Média Diária: R$ 502 mil
• Valorização (12 meses): -32%

Características do Fundo

• Público-alvo: Investidores em geral.
• Tipo: Fundo de tijolo (imóveis físicos).
• Segmento: Lajes Corporativas.
• Duração: Indeterminada.
• Número de Cotistas: Mais de 153 mil.
• Patrimônio Líquido (PL): R$ 855 milhões.
• Último Provento: R$ 0,05 por cota.

Gestão e Administração

• Gestora: Vinci.
• Administradora: BRL Trust.
• Início das Operações: Novembro de 2019 (mais de 5 anos de mercado).

Performance Recente

• Rentabilidade (2 anos): -46%.
• Resultado em Janeiro de 2024: R$ 1,882 mil (R$ 0,023/cota).
• Impacto Negativo: Prejuízo com a venda de posições em outros fundos imobiliários.
• Receita dos Imóveis (Janeiro/2024): R$ 8,116 mil.
• Resultado Financeiro: -R$ 5,540 mil.
• Despesas: Consumiram 77% das receitas.

Estimativas de Rendimentos

• Rendimento Médio Mensal (até março/2025): Entre R$ 0,045 e R$ 0,055 por cota.
• Rendimento Esperado (abril a junho/2025): Até R$ 0,075 por cota (eventos não recorrentes).
• Terceira Parcela de Venda (abril/2026): Estimada em R$ 0,19 por cota.

Carteira do Fundo

• Patrimônio Líquido (Janeiro/2024): R$ 855,3 milhões.
• Ativos Imobiliários: R$ 1,222 bilhão.
• Aplicações Financeiras: R$ 28,2 milhões (incluindo fundos DI e FIIs).
• Obrigações a Prazo: R$ 474,5 milhões (vencimento até 2037).
• Alavancagem: 31,3% dos ativos imobiliários.

Portfólio e Diversificação

• Número de Imóveis: 10.
• Área Bruta Locável (ABL): 83 mil m².
• Concentração de Receitas:
  • Rede Globo: 47%.
  • Top 3 Inquilinos: 73% das receitas.
• Segmentos dos Inquilinos: Comunicação e mídia, construção e serviços imobiliários, financeiro.

Contratos e Indexadores

• WAULT (Prazo Médio dos Contratos): 7 anos.
• Vencimento dos Contratos:
  • 20% até 2026.
  • 80% a partir de 2027.
• Indexadores:
  • IPCA: 85%.
  • IGP-M: 15%.

Pontos Positivos

1. Dividend Yield Atraente: 14,27%.
2. Desconto no PVP: 56% abaixo do valor patrimonial.
3. Prazo Médio dos Contratos: 7 anos.

Pontos Negativos

1. Alta Vacância: 8%.
2. Concentração de Receitas: 47% dependem da Rede Globo.
3. Alavancagem Elevada: 31,3% dos ativos imobiliários.
4. Rentabilidade Negativa: -46% nos últimos 2 anos.

Vale a Pena Investir no VINO11?

O VINO11 é um fundo com potencial de rendimentos atrativos, mas apresenta riscos significativos, como alta concentração de receitas, vacância elevada e alavancagem. Além disso, sua rentabilidade negativa recente e a dependência de um único inquilino (Rede Globo) são fatores que merecem atenção.

Na minha opinião, não vale a pena investir no VINO11 no momento, principalmente para investidores que buscam estabilidade e diversificação.

Lembre-se: Esta não é uma recomendação de investimento. Faça sua própria análise e consulte um profissional especializado antes de tomar decisões.

Participe!

Você já investe no VINO11 ou pretende incluí-lo na sua carteira? Deixe seu comentário abaixo!

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